Une SCI ou une Société Civile Immobilière est une structure juridique qui regroupe au moins deux personnes. C’est une solution offrant la possibilité d’acquérir un patrimoine immobilier rentable. Soumise par défaut à l’impôt sur le revenu, il est possible de la monter en couple pour concrétiser un projet de vie à deux et même de la transmettre à ses enfants.
Sommaire
Quel est l’intérêt de créer une SCI familiale quand on est un couple ?
En tant que couple, établir une SCI familiale offre plusieurs bénéfices. Avant de créer ma SCI en ligne, il est important de considérer que ce type de structure permet une planification fiscale avantageuse. Par exemple, les plus-values immobilières peuvent être exonérées d’impôts après une certaine durée de détention (plus de 22 ans). De plus, une SCI familiale pour un couple est une alternative intéressante à la propriété indivise, car elle offre plus de flexibilité dans la transmission du patrimoine. L’indivision peut entraîner des difficultés en cas de désaccord entre les héritiers.
La fiscalité s’applique également aux droits issus du concubinage. Elle offre une protection contre les droits de succession. Cette structure est une option fiable et efficiente pour bâtir un patrimoine immobilier et le transmettre à ses descendants ou à sa famille. Lors de la transmission d’un immeuble ou de biens immobiliers, il est possible de bénéficier d’une fiscalité plus favorable avec une exemption totale des droits de donation, sous certaines conditions. Il peut être pertinent d’envisager la cession des parts sociales tous les 15 ans pour anticiper cet aspect.
Quelles sont les différentes étapes à suivre pour créer une SCI familiale ?
Créer une SCI immobilière familiale en couple ne diffère pas grandement de la procédure pour une SCI classique. Au départ, les deux membres du couple doivent s’entendre sur le montant qu’ils sont prêts à investir afin d’obtenir le capital social. C’est ce dernier qui permettra de constituer les avoirs. Nous vous détaillons les différentes étapes à suivre.
La rédaction des statuts
Dans un premier temps, il est nécessaire que les deux parties du couple partagent réellement un lien de parenté. Pour la rédaction des statuts, un notaire peut être sollicité, mais il est aussi possible de le faire par un conjoint. Le document devra stipuler clairement certaines mentions conformément au Code civil. Cela concerne entre autres les clauses d’agrément, les modes de fonctionnement de la société et les mentions obligatoires. On retrouve ainsi :
- La forme juridique SCI familiale.
- Le montant du capital social à investir.
- Les coordonnées du siège social ainsi que la durée de vie de la SCI.
- Son objet social.
Le choix du représentant légal
Passé cette première étape, le couple doit être en mesure de désigner un représentant légal. Un acte séparé peut permettre de choisir un gérant ayant droit à une rémunération entre les deux parties du couple amoureux. Cela n’exclut pas le fait de devoir informer l’autre partie pour toute prise de décision ou des actes. La principale condition pour choisir un représentant légal est d’avoir un casier judiciaire vierge.
Le dépôt du capital et publication d’annonce légale
Dès la création de la SCI, les associés peuvent réunir les apports en vue d’acquérir le patrimoine immobilier. Pour cela, il faudrait qu’elle dispose d’un compte bancaire SCI pour le dépôt et la transaction. Il faut ensuite procéder à la rédaction de l’annonce légale dans un journal pour publication. Cela doit se faire dans le département qui abrite le siège social.
Le processus d’immatriculation
L’une des dernières étapes est l’immatriculation de la Société Civile Immobilière. Pour cela, il faudra se rendre en ligne pour y soumettre le dossier ainsi que les frais de traitement de la demande au niveau du guichet unique. Un formulaire de déclaration d’activité sera rempli par le représentant. À cette étape, il est important de rappeler que pour des sociétés familiales, il n’est pas possible d’exercer une activité commerciale. Par contre, la gestion et la location d’un bien immobilier sont autorisées.
Le dossier pour le dépôt doit contenir certaines pièces dont la copie des statuts juridiques, le récépissé des frais de traitement de demande ou encore la parution de l’avis de création dans un Journal d’Annonces Légales (JAL). Il faudra ensuite procéder à la signature par le déclarant et effectuer le suivi de la demande depuis le guichet unique.
Comment transmettre aux enfants ?
Avec le temps, les associés peuvent décider de léguer la SCI à leurs descendants. Dans ce cas, il est envisageable de donner des parts sociales dans le respect des limites fiscales en vigueur, ce qui exonère les héritiers du paiement des droits de succession. Pour tout don respectant les seuils autorisés, une déclaration à l’administration fiscale est obligatoire afin de préciser les conditions particulières. La donation de parts représente ainsi une méthode de transmission progressive du patrimoine.
L’usufruit de la moitié des parts, ainsi que la propriété de l’autre moitié, reviennent au conjoint conformément aux dispositions du contrat. Dans le cadre d’une donation avec conservation de l’usufruit, les parents (donateurs) transmettent la propriété aux enfants tout en continuant à percevoir les revenus. L’usufruit demeure cependant une option complexe nécessitant l’intervention d’un notaire. Par contre, le transfert gratuit de parts permet de profiter d’un allègement fiscal.
En cas de disparition de l’un des associés, la société civile immobilière familiale n’est pas liquidée. Les héritiers mentionnés dans les statuts deviennent propriétaires des parts, conjointement avec le conjoint survivant. La transmission se réalise ainsi automatiquement, conformément aux stipulations du contrat.
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Camille est une consultante en stratégie d’entreprise, avec un fort intérêt pour le développement personnel et la finance.
