Être propriétaire d’une résidence secondaire est un rêve pour beaucoup. Cependant, posséder une telle propriété comporte son lot de définitions et obligations à connaître pour en tirer le meilleur parti. Dans cet article, nous allons explorer tout ce qu’il faut savoir sur la résidence secondaire, de sa définition fiscale aux implications spécifiques de sa location. Armez-vous de vos outils de bricolage immatériels et voyagez avec nous dans l’univers des résidences secondaires.
Sommaire
Définition d’une résidence secondaire
Une résidence secondaire est un logement dont le propriétaire dispose en plus de sa résidence principale. Il s’agit généralement d’une propriété utilisée pour les vacances ou les week-ends, bien que certaines personnes puissent l’utiliser pour des raisons professionnelles ou des séjours prolongés. Il existe cependant quelques spécificités selon le point de vue fiscal et légal.
Notion fiscale de résidence secondaire
D’un point de vue fiscal, une résidence secondaire est un logement dont vous êtes propriétaire ou locataire, mais qui n’est pas votre résidence principale. Vous devez déclarer les revenus que vous tirez de cette propriété à l’administration fiscale et vous êtes soumis à des taxes spécifiques, que nous aborderons plus loin.
Résidence secondaire selon la loi Alur
Selon la loi Alur, une résidence secondaire est un logement qui n’est pas occupé par le propriétaire pendant plus de 120 jours par an. Si vous louez votre résidence secondaire, certaines obligations s’appliquent, notamment en ce qui concerne le contrat de bail et la déclaration des revenus locatifs.
Fiscalité de la résidence secondaire
La fiscalité des résidences secondaires est un sujet complexe qui mérite une attention particulière. En effet, en tant que propriétaire d’une résidence secondaire, vous êtes soumis à des taxes et impôts spécifiques.
Possibilité de déduction d’impôts
Il est possible dans certains cas de déduire une partie de vos impôts si vous louez votre résidence secondaire. Par exemple, si vous louez votre logement meublé, vous pouvez déduire les charges liées à cette location (amortissement du bien, frais de gestion, intérêts d’emprunt…), sous certaines conditions et selon le régime fiscal que vous avez choisi.
Taxation applicable
En tant que propriétaire d’une résidence secondaire, vous êtes soumis à plusieurs taxes : la taxe foncière, la taxe d’habitation et éventuellement l’impôt sur le revenu si vous louez votre bien.
Taxe foncière et taxe d’habitation
La taxe foncière est due chaque année par le propriétaire du logement, qu’il s’agisse de sa résidence principale ou secondaire. Quant à la taxe d’habitation, elle est due par l’occupant du logement au 1er janvier de l’année d’imposition, qu’il soit locataire ou propriétaire. Cependant, depuis 2020, la taxe d’habitation sur les résidences principales est en cours de suppression pour la majorité des foyers.
Désavantages d’une résidence secondaire
Posséder une résidence secondaire a bien sûr des avantages, mais aussi des inconvénients. Outre les impôts et taxes mentionnés ci-dessus, il faut également prendre en compte les coûts d’entretien du logement, les frais de gestion si vous le louez, sans oublier le risque de vacance locative.
Taxes sur la plus-value de la résidence secondaire
Si vous vendez votre résidence secondaire, vous devrez payer une taxe sur la plus-value réalisée. Cette taxe est calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien (avec un abattement pour durée de détention).
Il existe des moyens pour éviter de payer l’impôt sur la plus-value lors de la vente de votre résidence secondaire. Par exemple, vous pouvez transformer votre résidence secondaire en résidence principale avant la vente, sous certaines conditions.
Location d’une résidence secondaire
Si vous décidez de louer votre résidence secondaire, plusieurs options s’offrent à vous : la location saisonnière ou la location longue durée. Chacune a ses spécificités en matière de contrat de bail et de fiscalité.
Contrat de location pour une résidence secondaire : généralités
Que vous optiez pour une location saisonnière ou une location longue durée, un contrat de bail doit être signé entre vous et votre locataire. Ce contrat précise les droits et obligations de chacun et les conditions de location du bien.
Contrat de location saisonnière
Si vous louez votre résidence secondaire pour de courtes périodes (quelques jours, semaines ou mois), vous devez établir un contrat de location saisonnière. Ce type de contrat est soumis à des règles spécifiques, notamment en matière de durée minimale et maximale du séjour, de conditions de réservation et d’annulation, etc.
Contrat de location longue durée
Pour une location longue durée, le contrat de bail doit respecter le modèle type défini par la loi. Il doit préciser la durée du bail (généralement 3 ans), le montant du loyer et des charges, les conditions de révision du loyer, les modalités de paiement, etc.
Fiscalité liée à la location d’une résidence secondaire
Lorsque vous louez votre résidence secondaire, vous devez déclarer les revenus locatifs perçus à l’administration fiscale. Ces revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu, selon le régime fiscal que vous avez choisi (micro-foncier, régime réel…).
En cas de location de votre résidence secondaire, c’est le locataire qui est redevable de la taxe d’habitation, sauf si le logement est loué meublé et que la location ne dépasse pas 90 jours par an. Dans ce cas, c’est vous, propriétaire, qui restez redevable de cette taxe.
Le contrat de location selon la loi Alur
La loi Alur a profondément réformé les contrats de location, qu’il s’agisse de résidence principale ou secondaire. Elle a notamment introduit un modèle type de contrat de bail, des règles spécifiques pour la révision du loyer, une liste exhaustive des charges récupérables par le propriétaire sur le locataire, etc.
Selon la loi Alur, une location est considérée comme saisonnière lorsque sa durée n’excède pas 90 jours par an. Dans ce cas, le propriétaire reste redevable de la taxe d’habitation et doit respecter certaines obligations spécifiques (contrat de bail, déclaration en mairie…).
Résiliation du contrat de location d’une résidence secondaire
La résiliation d’un contrat de location d’une résidence secondaire peut être initiée par le locataire ou par le propriétaire, sous certaines conditions.
Par le locataire
Le locataire peut résilier le bail à tout moment, sans avoir à justifier sa décision. Il doit cependant respecter un préavis de départ de 3 mois pour une location vide et de 1 mois pour une location meublée.
Par le propriétaire
Le propriétaire peut également résilier le bail, mais seulement à son échéance et pour un motif légitime et sérieux (vente du logement, récupération pour y habiter, non-respect du contrat par le locataire…). Il doit alors respecter un préavis de 6 mois pour une location vide et de 3 mois pour une location meublée.
Exemples de contrats de location pour une résidence secondaire
Voici quelques exemples de contrats de location pour une résidence secondaire, qu’elle soit louée vide ou meublée.
Contrat de location non-meublée
Un contrat de location non-meublée d’une résidence secondaire doit mentionner plusieurs informations obligatoires : la durée du bail (généralement 3 ans), le montant du loyer et des charges, les conditions de révision du loyer, les modalités de paiement, etc. Il doit également inclure un certain nombre d’annexes obligatoires : état des lieux, diagnostic de performance énergétique, notice d’information sur les droits et obligations des locataires et des bailleurs…
Contrat de location meublée
Un contrat de location meublée de résidence secondaire doit mentionner les mêmes informations que le contrat de location vide, mais également la liste détaillée et chiffrée des meubles et équipements fournis. La durée minimale du bail est d’un an (ou 9 mois si le locataire est étudiant).
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Camille est une consultante en stratégie d’entreprise, avec un fort intérêt pour le développement personnel et la finance.
